Kuva: SATO

Toimitusjohtaja Antti Aarnio:

”Alkuvuonna 2020 alkanut koronapandemia haastoi työskentelyämme ja vaikutti toimintaamme kertomusvuonna erityisesti poikkeusjärjestelyinä, joilla pyrimme turvaamaan sekä henkilökuntamme että asukkaittemme turvallisuuden ja hyvinvoinnin. Selvisimme kuitenkin poikkeuksellisesta vuodesta hyvin.
Osana koronapandemiaan liittyvää riskienhallintaa käynnistetyt säästötoimenpiteet näkyivät nettovuokratuottojen hyvänä kehityksenä. Emme joutuneet lomauttamaan henkilöstöä koronapandemian vuoksi ja rekrytoimme vuoden aikana merkittävästi lisää henkilöstöä.

Koronapandemian aiheuttama epävarmuus kertomusvuonna näkyi SATOn liiketoiminnannassa vaihtuvuuden kasvuna ja sitä kautta taloudellisen vuokrausasteen heikkenemisenä. Koko vuoden vuokrausaste oli 96,7 prosenttia. Vuokrausasteen heikkenemiseen vaikutti koronapandemiasta aiheutuneen yleisen epävarmuuden lisäksi lisääntynyt vuokra-asuntotarjonta markkinoilla sekä asiakastyytyväisyytemme hienoinen lasku.

Emme onnistuneet kertomusvuonna parantamaan asukkaiden suositteluhalukkuutta (NPS). Asiakastyytyväisyyttämme heikensi muun muassa se, että koronapandemian vuoksi osa suunnitelluista korjaushankkeista siirtyi ja mahdollisuutemme palvella asiakkaita korona-aikana oli rajallinen.

Veimme voimakkaasti eteenpäin Asiakas ensin -strategiaamme ja keskityimme organisaation ja palveluprosessiemme muokkaamiseen vastaamaan entistä paremmin asiakkaiden tarpeita. Pyrimme olemaan tiiviisti läsnä asiakkaidemme arjessa voidaksemme palvella heitä parhaalla mahdollisella tavalla. Vahvistimme organisaatiotamme lisäämällä pääosin kotitaloilla lähellä asiakkaita toimivaa henkilöstöä. Uskomme tämän näkyvän asiakastyytyväisyyden kasvuna keskipitkällä aikavälillä.

Jatkoimme kertomusvuonna vastuullisuustyötämme, jota ohjaavat SATOn strategia ja vastuullisuusohjelmamme vuosille 2019−2022. Ohjelmassa painottuvat hiilineutraalit kaupungit sekä asukkaiden ja naapurustojen hyvinvointi. Olemme sitoutuneet vastuullisuustavoitteissamme YK:n kestävän kehityksen tavoitteisiin.

Julkaisimme keväällä 2020 vihreän rahoituksen viitekehyksen, joka kytkee SATOn vastuullisuustavoitteet sen rahoitusratkaisuihin. Laskimme syyskuussa liikkeelle ensimmäisen vihreän joukkovelkakirjalainan Euro Medium Term Note -ohjelmamme puitteissa.

Vuoden 2020 aikana käynnistimme kaavahankkeita ja allekirjoitimme kaavaehdollisia esi- ja aiesopimuksia kaikkiaan lähes 65 000 kerrosneliömetrin edestä, ja vahvistimme asuntokantaamme 120,6 miljoonan euron investoinneilla. Kertomusvuonna valmistui 769 vuokra-asuntoa, 63 omistusasuntoa ja 36 JoustoKotia, kaikki pääkaupunkiseudulle.

SATOn ensimmäinen JoustoKoti valmistui Helsingin Taliin 1.6. JoustoKoti on uudenlainen lyhytaikainen osaomistamisen malli, jossa asuntoon pääsee kiinni pienellä pääomalla ja jonka voi viiden vuoden osaomistusajan jälkeen lunastaa kokonaan itselleen.

Satolaisia oli vuoden lopussa 242. Henkilöstötutkimuksen mukaan sisäinen työnantajakuvamme on vahva, ja kiinnostus SATOa kohtaan työnantajana näkyi myös rekrytoinneissa.

Haluan kiittää ansiokkaasta työstä satolaisia, jotka ovat tehneet kaikkensa asukkaidemme asumismukavuuden eteen myös tänä jatkuvasti muuttuvana ja haasteellisena aikana. Kiitän myös kumppaneitamme hyvästä yhteistyöstä sekä asiakkaitamme kärsivällisyydestä poikkeuksellisena aikana.”

Hallituksen toimintakertomus

Hallituksen toimintakertomus 1.1.−31.12.2020

Toimintaympäristö
SATOn toimintaympäristöön vaikuttivat kertomusvuonna edelleen jatkuva kaupungistuminen, vuokra-asumisen suosion kasvu sekä lisäksi erityisesti koronapandemian aiheuttamat rajoitukset. SATOn toimialueilla pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa jo lähes puolet vakituisesti asutuista asunnoista on vuokra-asuntoja.  

Alkuvuonna 2020 alkanut koronapandemia on vaikuttanut merkittävästi Suomen talouteen. Suomen Pankin joulukuun ennusteen mukaan Suomen kansantalous supistuu vajaalla 4 prosentilla vuona 2020. Talouden toipuminen alkaa pandemian aiheuttaman epävarmuuden poistuessa vuoden 2021 aikana, ja bruttokansantuotteen odotetaan kasvavan yli 2 prosenttia vuonna 2021. Talousnäkymissä on kuitenkin suurta epävarmuutta sen suhteen, miten nopeasti pandemia saadaan hallintaan. Pandemian negatiivista vaikutusta Suomen talouteen pyritään rajoittamaan Euroopan Keskuspankin, EU:n sekä Suomen valtion tukitoimenpiteillä.

Koronapandemian aiheuttama epävarmuus kertomusvuonna on näkynyt SATOn liiketoiminnassa vaihtuvuuden kasvuna ja sitä kautta taloudellisen vuokrausasteen heikkenemisenä.

Vuonna 2020 alkaneesta koronapandemiasta huolimatta vuokra-asunnoille on kysyntää ja kaupungistumiskehitys jatkuu edelleen. Tiivis kaupunkimainen asuminen hyvien joukkoliikenneyhteyksien varrella kasvattaa yhä suosiotaan Suomessa. Pääkaupunkiseutu, Tampere ja Turku jatkavat voimakasta kasvuaan samalla, kun Tilastokeskus ennustaa väestönkehityksen koko maassa kääntyvän laskuun vuonna 2031. Pääkaupunkiseudun ennustetaan kasvavan vuoteen 2040 mennessä yli 200 000 uudella asukkaalla. Jo lähes 80 prosenttia pääkaupunkiseudun asukkaista asuu 1–2 hengen kotitalouksissa, ja pienten kotitalouksien määrä kasvaa edelleen. Maahanmuuton seurauksena ulkomaalaisten osuuden ennakoidaan kasvavan pääkaupunkiseudulla nykyisestä 17 prosentista 25 prosenttiin vuoteen 2030 mennessä. Vanheneva väestö siirtyy kasvukeskuksien palveluiden piiriin ja asumiselta odotetaan yhä enemmän palveluita.

Väestörakenteen muutos ja omistusasuntojen hintakehitys luovat vakaan pohjan vuokra-asuntojen kysynnälle erityisesti pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa. Asuntojen reaalihinnat laskevat kasvukeskusten ulkopuolella, jolloin näiltä alueilta tuleville omistusasunnon hankinta kasvukeskuksista on entistä haasteellisempaa.

Suurten kaupunkien vuokra-asuntomarkkinoita on viime vuosina leimannut tarjonnan ripeä kasvu. Kasvu on pääosin lähtöisin vilkkaasta vuokra-asuntotuotannosta. Vuoden 2020 koronapandemian aikana aiemmin lyhytaikaisessa vuokrauskäytössä olleita asuntoja on tarjottu pidempiaikaiseen vuokrakäyttöön, mikä on joissain kaupungeissa tuonut merkittävänkin lisän tarjontaan. Vuokra-asuntojen kysyntään on toisaalta osittain heikentävästi vaikuttanut toisen asteen ja korkeakoulujen opetuksen siirtyminen etäopetukseen koronapandemiasta johtuen.

Korona on siirtänyt vuokra-asuntokysynnän painopistettä hienoisesti isompiin asuntoihin ja matalamman vuokratason alueille. Kummassakin taustalla on etätyön lisääntyminen: tilaa tarvitaan enemmän, kun kotona myös työskennellään.

KTI Kiinteistötieto Oy:n (KTI) uusia asuntovuokrasopimuksia kuvaavat vuokraindeksit osoittivat pääkaupunkiseudulla keskimäärin 0,7 prosentin vuosinousua vuonna 2020 vuoden kolmannella neljänneksellä. Vuokrien nousu on ollut Espoossa ja Vantaalla hieman voimakkaampaa kuin Helsingissä. Pääkaupunkiseudun ulkopuolisissa suurissa kaupungeissa vuokrat nousivat keskimäärin 0,5 prosenttia, mutta kaupunkien välillä oli huomattavia eroja.

Tilastokeskuksen joulukuun raportin mukaan myönnettyjen rakennuslupien vuosimuutos lokakuussa oli -12,4 %. Rakennusteollisuus ry:n marraskuun ennusteen mukaan asuntoaloitukset vuonna 2021 laskevat 11 % verrattuna vuoteen 2020. Sekä myönnetyissä rakennusluvissa että ennustetuissa asuntoaloituksissa on huomattavia alueellisia eroja.

Alhaisesta korkotasosta johtuen asuntojen houkuttelevuus sijoituskohteena on jatkunut. Vuokra-asuntosijoittamisen suosio jatkaa kasvuaan niin Suomessa kuin kansainvälisestikin, ja useimpia muita kiinteistösektoreita kaltoin kohteleva koronakriisi vahvistaa asuntosijoittamisen asemaa entisestään. Suomeen viime vuosina rantautuneet ulkomaiset asuntosijoittajat ovat jatkaneet sijoitussalkkujensa kasvattamista myös kertomusvuonna.

Suomi tavoittelee hiilineutraaliutta vuoteen 2035 mennessä. Rakennussektorin päästöjen hillitsemisellä on merkittävä rooli sekä kansallisten että kansainvälisten ilmastotavoitteiden saavuttamisessa ja ilmastonmuutokseen varautumisessa. Rakentaminen ja rakennusten käyttö aiheuttavat tällä hetkellä yli kolmanneksen Suomen kasvihuonepäästöistä. Käytön aikaisen energiankulutuksen lisäksi alalla on ryhdytty kiinnittämään huomiota rakennusten koko elinkaaren hiilijalanjälkeen.

Strategia
Kaupunkien ja ihmisten muuttuessa myös asumisen on muututtava. SATOn tavoitteena on rakentaa kukoistavia ja elinvoimaisia kaupunkeja ja naapurustoja, joissa ihmiset voivat hyvin. Tarjoamme asukkaillemme koteja kaupungissa hyvien kulkuyhteyksien varrella ja kehitämme heille asumisen arkea helpottavia palveluja. 

Strategiamme keskipisteenä ovat asiakkaamme, joille haluamme kehittää koteja yhä paremmilla palveluilla. Arkea helpottavien palvelujen lisäksi huolehdimme asiakkaiden hyvinvoinnista ja tuemme hyvää naapuruutta. Kiinnitämme huomiota asumisterveyteen ja energiatehokkuuteen.

Vastuullisuustyötämme ohjaavat SATOn strategia ja vastuullisuusohjelmamme vuosille 2019–2022. Vastuullisuusohjelmamme painopisteet ovat hiilineutraalit kaupungit sekä asukkaiden ja naapurustojen hyvinvointi. Olemme sitoutuneet vastuullisuustavoitteissamme YK:n kestävän kehityksen tavoitteisiin.

Toimimme pitkäjänteisesti ja kannattavasti. Kasvatamme asunto-omaisuuden arvoa investoimalla koteihin, joiden sijainti on keskeinen ja jotka ovat sujuvien kulkuyhteyksien varrella, sekä systemaattisella korjaustoiminnalla. SATO keskittyy strategiassaan kasvattamaan asunto-omaisuuttaan pääkaupunkiseudulla, Tampereella ja Turussa, joissa asuntojen kysyntä on suurinta ja arvonnousu vakaata pitkällä tähtäimellä.

SATOn toimintaa ohjaavat strategiset kehitysohjelmat: Asiakas ensin, digitaalinen kehitys ja monipuoliset asumisratkaisut. 

Yhtiö on asettanut strategiseksi tavoitteekseen Investment grade -luottoluokituksen säilyttämisen. Oman pääoman tuottotavoite on 8 prosenttia. Lisäksi strategisena tavoitteenamme on jatkuvasti paraneva asukkaidemme nettosuositteluhalukkuus NPS.

SATOn osinkopolitiikan mukaan vuosittain maksettavat osingot ovat markkinatilanteesta, investointitasosta, omavaraisuusasteen kehityksestä ja luototusasteesta riippuen korkeintaan 40 prosenttia operatiivisesta kassavirrasta.

Liikevaihto ja tulos
Vuonna 2020 konsernin liikevaihto oli 303,4 (295,6) miljoonaa euroa.

Liikevoitto oli 179,6 (725,6) miljoonaa euroa. Liikevoitto ilman sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutosta oli 192,6 (173,3) miljoonaa euroa. Käyvän arvon muutos oli -13,0 (552,2) miljoonaa euroaKäyvän arvon muutokseen vaikutti negatiivisesti vuokrausasteen heikentyminen. Vertailukauden käyvän arvon muutokseen vaikutti SATOn siirtyminen tuottoihin perustuvan arvostusmenetelmän käyttöön sijoituskiinteistöjen arvon määrittämisessä 31.12.2019.

Rahoitustuotot ja -kulut olivat yhteensä -50,0 (-55,1) miljoonaa euroa.

Tulos ennen veroja oli 129,5 (670,5) miljoonaa euroa. Liiketoiminnan operatiivinen kassavirta (kassaperusteinen tulos verojen jälkeen ilman käyvän arvon muutosta) oli 132,1 (91,2) miljoonaa euroa.

Osakekohtainen tulos oli 1,80 (9,45) euroa.

Taloudellinen asema ja rahoitus
Konsernin taseen loppusumma oli joulukuun lopussa yhteensä 5 104,7 (4 718,2) miljoonaa euroa. Oma pääoma oli 2 155,7 (2 055,8) miljoonaa euroa. Osakekohtainen oma pääoma oli 38,07 (36,31) euroa.

Konsernin omavaraisuusaste oli vuoden lopussa 42,2 (43,6) prosenttia. Uutta pitkäaikaista rahoitusta nostettiin 766,5 miljoonaa euroa ja luototusaste oli joulukuun lopussa 43,8 (44,4) prosenttia.

Konsernin oman pääoman tuotto oli 4,8 (29,6) prosenttia. Sijoitetun pääoman tuotto oli 4,1 (18,9) prosenttia.

Korollinen vieras pääoma oli joulukuun lopussa 2 381,5 (2 098,4) miljoonaa euroa, josta markkinaehtoisten lainojen määrä oli 2 170,2 (1 830,1) miljoonaa euroa. Lainaerittely on tilinpäätöksen liitetietojen kohdassa 26. Kertomusvuoden lopussa lainakannan keskikorko oli 1,8 (1,7) prosenttia. Nettorahoituskulut olivat yhteensä -50,0 (-55,1) miljoonaa euroa. Lainakannan keskimaturiteetti oli 4,2 (4,0) vuotta.

Korkosuojausten markkina-arvon muutosten laskennallinen vaikutus omaan pääomaan oli
-1,9 (-5,3) miljoonaa euroa.

SATO lisäsi kertomusvuonna reaalivakuudettoman rahoituksen osuutta 82,6 prosenttiin kaikista lainoista. Reaalivakuudesta vapaan omaisuuden osuus oli vuoden lopussa 84,1 prosenttia koko taseesta.

Konsernirakenne
SATO Oyj on SATO-konsernin emoyhtiö. Emoyhtiöllä oli kertomusvuoden lopulla yhteensä 24 (25) liiketoimintaa harjoittavaa tytäryhtiötä. Vuoden aikana toteutettiin sulautumisia konsernirakenteen selkeyttämiseksi.

SATO Oyj:n enemmistöomistaja on Balder Finska Otas AB, jonka emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.

Asuntoliiketoiminta
Asuntoliiketoimintaamme kuuluu vuokraus, asiakaspalvelu, elinkaarihallinta ja ylläpito. Tehokkaalla vuokraustoiminnalla ja digitaalisilla palveluilla varmistetaan asunnontarvitsijoille nopea asunnon hankinta ja konsernille vakaasti kehittyvä kassavirta. Laadukkaalla ylläpitotoiminnalla varmistamme asumisviihtyvyyden, asuntojen kunnon ja arvon säilymisen. Palvelemme asiakasta asumisen arjessa asiakaslähtöisellä palveluorganisaatiolla.

Asiakas ensin -kehitysohjelmamme mukaisesti keskityimme organisaation ja palveluprosessiemme muokkaamiseen vastaamaan entistä paremmin asiakkaiden tarpeita. Pyrimme olemaan tiiviisti läsnä asiakkaidemme arjessa voidaksemme palvella heitä parhaalla mahdollisella tavalla. Laajensimme pääkaupunkiseudulla talomestari-toimintamallia, jossa SATOn omat talomestarit hoitavat osan aiemmista huoltokumppaneiden tehtävistä, kuten esimerkiksi asuntojen ja talon kiinteistötekniset työt.
Rekrytoimme vuoden aikana yhdeksän uutta talomestaria. Asuntoliiketoiminnassamme aloitti 12 uutta henkilöä uudenlaisessa palvelupäällikön tehtävässä, jossa yhdistyy palvelupäällikön, huoneistotarkastajan ja olosuhdepäällikön tehtävät. Palvelupäälliköt huolehtivat, että asukkaat viihtyvät ja vuokrakodit pysyvät kunnossa.

SATOlla oli kertomusvuoden lopussa noin 50 000 asiakasta. Asiakastyytyväisyyttä mittaava NPS laski hieman kertomusvuonna edelliseen vuoteen verrattuna. Asiakastyytyväisyyttä heikensi muun muassa, että koronapandemian vuoksi osa suunnitelluista korjaushankkeista siirtyi ja mahdollisuutemme palvella asiakkaita korona-aikana oli rajoitettu.

Taloudellinen vuokrausaste heikkeni erityisesti koronapandemiasta johtuen ja oli Suomessa keskimäärin 96,7 (98,1) prosenttia. Vuokra-asuntojen ulkoinen vaihtuvuus oli 32,6 (29,6) prosenttia. Vuokratuotot nousivat 2,6 prosenttia ja olivat 303,4 (295,6) miljoonaa euroa. Vuokrausasteen heikkenemiseen vaikuttivat pääasiassa koronapandemiasta aiheutunut yleinen epävarmuus, lisääntynyt vuokra-asuntotarjonta sekä asiakastyytyväisyyden hienoinen lasku.

SATOn vuokra-asuntojen keskineliövuokrat Suomessa olivat katsausvuoden lopussa 17,51 (17,23) euroa/m2/kk.

Asuntojen nettovuokratuotto oli 220,3 (207,1) miljoonaa euroa.

Sijoituskiinteistöt
SATOn omistuksessa oli 31.12.2020 yhteensä 26 792 (26 074) asuntoa. Vuokra-asuntoja hankittiin ja valmistui 769 asuntoa. Realisoituja vuokra-asuntoja ja asukkaiden lunastamia osaomistusasuntoja oli 113.

Käypä arvo
Vuokra-asuntojen arvon kehityksellä on keskeinen merkitys SATOlle. Asunto-omaisuus on keskitetty alueille ja asuntokokoihin, joihin kohdistuvan vuokra-asuntokysynnän odotetaan pitkällä tähtäimellä kasvavan. Kiinteistöjen korjausten kohdistaminen perustuu elinkaarisuunnitelmiin ja korjaustarvemäärityksiin.

Sijoituskiinteistöjen käypä arvo oli joulukuun lopussa yhteensä 4 753,5 (4 657,9) miljoonaa euroa. Sijoituskiinteistöjen arvon muutos, johon sisältyy tilikauden investoinnit ja realisoinnit, oli 95,7 (782,7) miljoonaa euroa.

Ulkopuolinen asiantuntija JLL Finland Oy (JLL), antaa kvartaaleittain lausunnon SATOn Suomen sijoituskiinteistöjen arvonmäärityksessä soveltamista arviointimetodeista, lähdeaineiston hyväksyttävyydestä ja arvioinnin laadusta sekä luotettavuudesta. Viimeisin JLL:n antama lausunto on annettu 31.12.2020 tehdystä arvonmäärityksestä. Käyvän arvon määrityksen perusteet on esitetty tilinpäätöksen liitetiedoissa.

Arvonmuutokseen vaikuttivat lisäksi investoinnit, realisoinnit sekä markkinahintojen ja ruplan arvon muutokset.

Vuoden lopussa asuntojen arvosta noin 85 prosenttia oli pääkaupunkiseudun työssäkäyntialueella ja yhteensä noin 11 prosenttia Tampereella ja Turussa, 2 prosenttia Jyväskylässä ja Oulussa sekä noin 2 prosenttia Pietarissa.

Investoinnit, realisoinnit ja kiinteistökehitys
Investointitoiminnalla hallinnoidaan asuntosalkkua ja luodaan edellytykset kasvulle. SATOn nettoinvestoinnit 2000-luvulla vapaarahoitteisiin vuokra-asuntoihin ovat yhteensä yli 2,5 miljardia euroa. SATO hankkii ja rakennuttaa omistukseensa sekä kokonaisia vuokrataloja että yksittäisiä vuokra-asuntoja. Kiinteistökehityksellä luodaan edellytykset SATOn uusien vuokra-asuntojen investoinneille Suomessa. Omistettujen vuokra-asuntojen vuokrattavuutta ja arvoa kehitetään peruskorjaustoiminnalla.

Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 120,6 (185,9) miljoonaa euroa. Katsauskauden investoinneista 93,2 prosenttia kohdistui pääkaupunkiseudulle. Uudisasuntojen osuus investoinneista oli 48,6 prosenttia. Suomessa oli 31.12.2020 lisäksi sitovia hankintasopimuksia 55,3 (40,9) miljoonan euron arvosta.

Katsauskaudella vuokra-asuntoja realisoitiin Suomessa 68 (29). Yhteisarvoltaan nämä olivat 5,7 (5,9) miljoonaa euroa.

Omistetun tonttivarannon kirjanpitoarvo oli joulukuun lopussa 59,0 (63,1) miljoonaa euroa. Joulukuun loppuun mennessä hankittiin omistukseen uusia tontteja arvoltaan 3,0 (37,0) miljoonaa euroa.

Oman asuntokannan tonteille on kehitteillä rakennusoikeutta noin 2 300 asuntoa varten. Näin pystytään hyödyntämään olemassa olevaa infrastruktuuria, tiivistämään kaupunkirakennetta ja siten tuomaan lisää asiakkaita palvelujen ja joukkoliikenneyhteyksien äärelle.

Teemme yhteistyötä kaupunkien kanssa, kun alueita kehitetään ja niihin suunnitellaan uutta asumista. Kertomusvuonna jatkoimme Espoossa Soukan ja Vantaan Myyrmäessä ”Myyr York Downtown” -alueen sekä Hakunilan alueen kehittämistä. Vuonna 2020 teimme kiinteistökaupan esisopimuksen kolmesta Espoon Kauklahdessa radan eteläpuolella Lasihytin alueella sijaitsevasta tontista. Lasihytin nykyiselle teollisuusalueelle suunnitellaan asemakaavamuutoksen myötä kaupunkimaista asuinaluetta, jonne SATO suunnittelee vuokra-asuntojen rakentamista. Lisäksi allekirjoitimme kiinteistökaupan esisopimuksen tulevasta asuinkerrostalojen korttelialueesta Helsingin Viikissä, jonne on kaavamuutoksen vahvistuttua tarkoitus toteuttaa noin 200 uutta vuokrakotia ja 100 JoustoKotia. Helsingin kaupungin järjestämässä kansainvälisessä idea- ja arkkitehtikilpailussa SATOn työryhmän ehdotus ITIS SITI sijoittui kertomusvuonna toiselle sijalle sekä valittiin Puhoksen ja Puotilan jatkosuunnittelun pohjaksi.

Suomessa valmistui 769 (321) vuokra-asuntoa, 63 (32) omistusasuntoa sekä 36 JoustoKotia. Rakenteilla oli 31.12.2020 yhteensä 314 (769) vuokra-asuntoa ja 71 (99) omistusasuntoa.

Asuntojen korjaamiseen ja laadun parantamiseen käytettiin 73,7 (73,9) miljoonaa euroa.

Pietarissa SATOlla oli vuoden lopussa yhteensä 533 (534) asuntoa. Pietarissa vuokra-asuntojen taloudellinen vuokrausaste oli keskimäärin 91,8 (92,8) prosenttia. SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista investointipäätöksistä Venäjälle. Venäjän osuus konsernin asunto-omaisuudesta on rajattu 10 prosenttiin.

Vastuullisuus
Vastuullisuustyötämme ohjaavat SATOn strategia ja vastuullisuusohjelmamme vuosille 2019–2022, jossa painottuvat hiilineutraalit kaupungit ja sekä asukkaiden ja naapurustojen hyvinvointi.

Keskityimme asumisviihtyvyyden parantamiseen ja energiankulutuksen vähentämiseen tekoälyn avulla. Asensimme kertomusvuonna noin 3 000 mittausanturia mittaamaan asuntojen lämpötilaa ja kosteutta. Kiinteistösähkömme oli kertomusvuonna tuulivoimalla tuotettua ja päästövapaata.

Tavoitteenamme on vähentää sekajätettä ja lisätä kierrättämistä ja lajittelua. Emme täysin onnistuneet tässä tavoitteessa kertomusvuonna, sillä koronapandemian vuoksi asukkaiden kierrätys- ja lajitteluopastus kotitaloilla ei ollut mahdollista. Toisaalta korona-ajan verkkokauppaostokset lisäsivät mm. pahvijätteen määrää.

Kertomusvuonna siirryimme kuivien tilojen kiintokalusteissa kotimaisiin kalusteisiin, joissa huomioidaan tuotteen elinkaari sekä sisäilmaluokituksen vähäpäästöisyys. Suunnittelimme kertomusvuonna tuotekehityksessämme SATOn kerhohuoneisiin myös uuden kotimaisen huonekaluryhmän.

Jatkoimme kertomusvuonna asumisterveys- ja turvallisuusasioihin liittyvän toimintamallin kehittämistä. Toimintamallissa painotetaan erityisesti nopeaa reagointia, asiakkaiden informointia sekä tiedon kulkua.

Kertomusvuonna teimme yhteistyötä Vailla vakinaista asuntoa ry:n ja Kuntoutussäätiön kanssa Kämppä ja duuni -hankkeessa, jonka tavoitteena on löytää osallistujille kaksi elämän tärkeää kivijalkaa, koti ja työ. SATOn asunnoissa asui vuoden lopussa 13 hankkeeseen osallistunutta henkilöä.

Menestyimme jälleen kiinteistöalan kansainvälisessä vastuullisuusarvioinnissa GRESBissä (Global Real Estate Sustainability Benchmark), ja säilytimme 4/5 tähteämme 78 pisteellä.

SATO raportoi vastuullisuudestaan vuosittain Global Reporting Initiativen (GRI) raportointiohjeistuksen mukaisesti ja raportissa esitetyt ympäristövastuun tunnusluvut on varmentanut riippumaton kolmas osapuoli, KPMG Oy Ab.

Julkaisimme keväällä 2020 vihreän rahoituksen viitekehyksen, joka kytkee SATOn vastuullisuustavoitteet sen rahoitusratkaisuihin. Viitekehys perustuu yhtiön strategiaan ja vuonna 2019 julkaistuun vastuullisuusohjelmaan.

Syyskuussa 2020 SATO laski liikkeelle ensimmäisen 350 miljoonan euron seitsemän vuoden vakuudettoman vihreän joukkovelkakirjalainan. Käytämme varat vihreän rahoituksen viitekehyksemme mukaisten kohteiden rahoitukseen ja/tai jälleenrahoitukseen.

Lisäksi joulukuussa 2020 sovimme viiden rahoituslaitoksen kanssa yhteensä 350 miljoonan euron uusista sitovista reaalivakuudettomista luottolimiittisopimuksista, jotka ovat maturiteetiltaan kolme vuotta kahdella yhden vuoden jatko-optiolla ja niiden korkomarginaali on sidottu SATOn keskeisimpien vastuullisuustavoitteiden saavuttamiseen.

Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmistä julkaistaan erillään hallituksen toimintakertomuksesta. Selvitys hallinto- ja ohjausjärjestelmästä, SATOn liiketapaohje ja vastuullisuusohjelma ovat luettavissa internet-sivuilla sato.fi.

Ympäristövaikutukset
Vähennämme ympäristökuormitusta huoltamalla ja korjaamalla koteja ja kiinteistöjä säännöllisesti elinkaariperiaatteen mukaan sekä rakennuttamalla asuntoja pääsääntöisesti valmiiseen kaupunkiympäristöön ja hyvien kulkuyhteyksien varrelle.

Asuintalojen energiatehokkuutta koskeva lainsäädäntö edellyttää uudisrakennuksilta energiatehokkuuslukua 90. SATO on sitoutunut rakentamaan huomattavasti energiatehokkaampia taloja ja tavoitteemme uudiskohteissa on energiatehokkuusluku, joka on alle 81.

Olemme sitoutuneet kiinteistöalan energiatehokkuussopimuksen mukaisiin tavoitteisiin, jotka vähentävät sähkön ja lämmön yhteenlaskettua kulutusta 10,5 prosenttia vuoden 2015 tasosta vuoteen 2025 mennessä.

Kertomusvuonna jatkoimme investointeja SATOkotien energiatehokkuuteen ja vedensäästöön. Emme kuitenkaan onnistuneet kertomusvuonna vedensäästöön liittyvissä tavoitteissamme. Koronapandemian vuoksi emme päässeet tekemään asunnoissa kaikkia säästöihin tähtääviä toimenpiteitä ja toisaalta vedenkulutus kasvoi asukkaiden viettäessä tavallista enemmän aikaa kodeissa.

Kertomusvuonna energian ominaiskulutus laski 3,8 prosenttia, sähkön ominaiskulutus nousi 8,2 ja veden ominaiskulutus 1,2 prosenttia vuoteen 2019 verrattuna. SATOn asunnoista syntyvät ominaispäästöt laskivat 12,1 prosenttia vuoteen 2019 nähden ja olivat 23,2 (26,4) hiilidioksidiekvivalenttikilogrammaa asuntoneliömetriä kohden. Päästöt lasketaan kaukolämmön absoluuttisen kulutuksen mukaan. Sähkö oli tuulivoimalla tuotettua eikä siitä muodostunut päästöjä.

Konsernin ympäristöohjelma on sisällytetty vastuullisuusohjelmaan, joka on luettavissa kokonaisuudessaan internet-sivuilla sato.fi.

Kehitystoiminta
SATOn kehitystoiminta keskittyi kertomusvuonna asiakasprosessien edelleen parantamiseen tavoitteenamme palvella asiakkaitamme parhaalla mahdollisella tavalla.

Kehitimme myös uusia asumisen konsepteja. Lanseerasimme uudenlaisen lyhytaikaisen osaomistamisen muodon, JoustoKodin, jossa omaan asuntoon pääsee kiinni pienellä pääomalla. Ensimmäinen JoustoKoti-kohde valmistui Helsingin Taliin kesällä 2020.

Jatkoimme suunnittelussa edellisenä vuonna käyttöön otettua periaatetta, jonka mukaan yksiöitä ei enää rajata kantavilla seinillä. Näin talon huoneistojakaumaa voidaan myöhemmin helpommin muuttaa yhdistämällä yksiöitä esimerkiksi kaksioihin tai kolmioihin, mikäli kysyntä siirtyy suurempiin asuntoihin.

Yhdenmukaistimme digitaalisessa kehityksessä asiakkaillemme suunnatut verkkopalvelut yhä sujuvamman palvelun lisäämiseksi. Asiakkaillamme on käytössä digitaalinen OmaSATO-palvelu, jossa asukkaat voivat esimerkiksi tarkistaa sopimus- ja maksutietonsa, lukea kotitalonsa tiedotteet, tehdä vikailmoituksen ja asioida asiakaspalvelumme kanssa.

Kehitystoimintaan käytettiin yhteensä 1,4 (1,2) miljoonaa euroa, mikä vastaa noin 0,5 prosenttia liikevaihdosta.

Riskienhallinta

Riskien hallinnan avulla varmistetaan, että yhtiön liiketoimintaan vaikuttavat riskit tunnistetaan, niihin vaikutetaan ja niitä seurataan.

SATOn liiketoiminnan merkittävimpiä riskejä ovat liiketoimintaympäristöön liittyvät riskit sekä rahoitusriskit.

Koronapandemia on lähiajan toimintaympäristöön vaikuttava riski, jonka kestoa ja vaikutusta Suomen talouteen on vaikea arvioida. Koronapandemian jatkuminen voi vaikuttaa merkittävän haitallisesti talouskasvuun, yritystoimintaan ja työllisyyteen Suomessa sekä työn tekemisen tehokkuuteen. Tällaisella talouden tai toiminnan heikentymisellä sekä karanteenilla tai muilla rajoittavilla toimenpiteillä voi olla haitallinen vaikutus SATOn omistamien kiinteistöjen taloudelliseen tulokseen tai toimintaan, rahoituskustannuksiin tai arvoon. Pandemian liiketoiminnan negatiivisten vaikutusten minimoimiseksi yhtiössä on panostettu turvallisen työympäristön ylläpitämiseen, myynnin tehostamiseen sekä tarkkaan kustannusten hallintaan.

Asuntojen vuokrauksen merkittävimmät riskit liittyvät suhdannevaihteluihin ja kysynnän muutoksiin. Asuntomarkkinan heikentyminen voi vaikuttaa negatiivisesti SATOn asuntokannan markkina-arvoon. SATO on strategiansa mukaisesti keskittynyt sijoituksissaan kasvukeskuksiin ja siten varmistamaan asuntojen vuokrattavuuden ja arvon kehityksen.

Viranomaissääntelyn ja lainsäädännön muutoksilla ja niihin liittyvällä epävarmuudella voi olla olennainen vaikutus investointiympäristön luotettavuuteen ja siten SATOn liiketoimintaan. SATO seuraa ja ennakoi näitä sekä tuo esiin haitalliseksi katsomansa sääntelyn vaikutuksia.

Rahoitusriskien hallintaa ohjaa konsernin rahoituspolitiikka. Rahoitukseen liittyvän riskienhallinnan periaatteemme on määritetty SATOn hallituksen hyväksymässä rahoituspolitiikassa. Keskeisimpiä rahoitusriskejämme ovat maksuvalmius-, jälleenrahoitus- ja korkoriski. Maksuvalmius- ja jälleenrahoitusriskiä hallitsemme hajauttamalla velkasalkkumme rahoituslähteitä, maturiteettia sekä pitämällä riittäviä maksuvalmiusreservejä luottolimiittien ja muiden pitkäaikaisten rahoitussitoumusten muodossa. Yhtiö on vuonna 2019 perustanut 1,5 miljardin euron EMTN (Euro Medium Term Notes) -ohjelman.

SATOn maksuvalmiusriskin hallinnan välineinä käytetään muun muassa kassavaroja, pankkitililimiittiä, 600 miljoonan euron sitovia luottolimiittejä sekä 400 miljoonan euron yritystodistusohjelmaa. Maksuvalmiusreservien määrää kasvatetaan rahoitustarpeiden kasvaessa. Tavoitteenamme on pitää aina tulevan 12 kuukauden rahoitusvaade katettuna sitovin sopimuksin.

Vaihtuvakorkoiset lainat muodostavat korkoriskin, jota hallitsemme tasapainottamalla kiinteä- ja vaihtuvakorkoisen velan suhdetta joko kiinteäkorkoisilla velkajärjestelyillä tai korkojohdannaisilla. Rahoituspolitiikan mukaisesti tavoitteemme on pitää velkasalkusta yli 60 prosenttia kiinteäkorkoisena mukaan lukien korkojohdannaiset.

Pietarin liiketoiminnassa on liiketoimintaympäristöön liittyviä riskejä, mukaan lukien valuuttariski. Vieraassa valuutassa arvostettujen omaisuuserien konsolidoinnista konsernitilinpäätökseen syntyy myös translaatioriskiä, jonka suojausmahdollisuutta tarkastelemme rahoituspolitiikan mukaisesti. SATO pidättäytyy toistaiseksi uusista investoinneista Venäjällä.

Laajempi kuvaus riskeistä ja riskienhallinnasta löytyy konsernin internetsivuilta www.sato.fi.

Vireillä olevat oikeudenkäynnit
SATOlla ei ole vireillä sellaisia viranomaismenettelyitä, oikeudenkäyntejä tai välimiesmenettelyitä, joilla olisi merkittävä vaikutus yhtiön taloudelliseen tilanteeseen tai kannattavuuteen eikä SATO ole tietoinen tällaisten menettelyjen uhkasta.

Osakkeet
SATO Oyj:n osakepääoma 31.12.2020 oli 4 442 192,00 euroa ja osakkeiden lukumäärä 56 783 067 osaketta. Yhtiöllä on yksi osakesarja. Osakkeet ovat arvo-osuusjärjestelmässä, jota ylläpitää Euroclear Finland Oy.

SATO Oyj:n omistuksessa on 160 000 kappaletta omia osakkeita. Osakemäärä vastaa 0,3 prosenttia kaikkien osakkeiden lukumäärästä ja niiden tuottamista äänistä.

Hallituksella ei ole 31.12.2020 ollut valtuutusta omien osakkeiden hankkimiseen tai liikkeelle laskemiseen.

SATO Oyj:n hallituksen jäsenet tai toimitusjohtaja eivät omistaneet yhtiön osakkeita 31.12.2020.

Henkilöstö
Konsernin palveluksessa oli joulukuun lopussa 242 (229) henkilöä, joista vakituisessa työsuhteessa oli 226 (212). Kertomusvuonna henkilöstömäärä oli keskimäärin 229 (223) henkilöä. Konsernin palkat ja palkkiot olivat vuonna 2020 yhteensä 15,3 (15,8) miljoonaa euroa.

Osakkeenomistajien nimitystoimikunta
Osakkeenomistajien nimitystoimikuntaan kuuluvat SATOn neljän suurimman, arvo-osuusjärjestelmään lokakuun 1. päivänä rekisteröitynä olleen osakkeenomistajan edustajat, jotka hyväksyvät tehtävän. Jos osakkeenomistaja ei halua käyttää nimeämisoikeuttaan, nimeämisoikeus siirtyy seuraavaksi suurimmalle omistajalle. Yhtiön neljänneksi suurin osakkeenomistaja, Valtion Eläkerahasto, ei ole käyttänyt nimeämisoikeuttaan, joten nimeämisoikeus on siirtynyt viidenneksi suurimmalle osakkeenomistajalle eli Rakennusliitolle. Toimikuntaan ovat kuuluneet seuraavien osakkeenomistajien edustajat: Balder Finska Otas AB (Erik Selin), Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool (Hans Spikker), Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo (Hanna Hiidenpalo) ja Rakennusliitto (Matti Harjuniemi).

Hallitus, toimitusjohtaja ja tilintarkastajat
Varsinaisessa yhtiökokouksessa 23.6.2020 hallituksen jäsenmääräksi vahvistettiin kuusi jäsentä.

SATOn hallitukseen kuuluivat vuonna 2020 puheenjohtaja Erik Selin ja varapuheenjohtaja Jukka Hienonen sekä jäsenet Esa Lager, Tarja Pääkkönen, Johannus (Hans) Spikker ja Timo Stenius. Lisäksi Marcus Hansson toimi hallituksen jäsenenä yhtiökokoukseen 23.6.2020 saakka.

Vuonna 2020 hallitus kokoontui 14 kertaa. Hallitustyöskentelyä tukee nimitys- ja palkitsemisvaliokunta.

SATO Oyj:n toimitusjohtajana toimi 18.12.2020 asti Sharam Rahi.18.12.2020 alkaen SATOn toimitusjohtajana toimii diplomi-insinööri Antti Aarnio.

Varsinaisessa yhtiökokouksessa tilintarkastajaksi valittiin tilintarkastusyhteisö Deloitte Oy, jonka nimeämänä päävastuullisena tilintarkastajana on toiminut Eero Lumme, KHT. Tilintarkastajan toimikausi on tilikausi ja tilintarkastajan tehtävä päättyy seuraavan varsinaisen yhtiökokouksen päättyessä.

Johtoryhmän jäsenet
Johtoryhmään kuuluivat tilikaudella 2020 toimitusjohtaja Sharam Rahi (18.12.2020 saakka), asuntoliiketoiminnasta ja investoinneista vastaava liiketoimintajohtaja ja 18.12.2020 alkaen toimitusjohtaja Antti Aarnio, Antti Asteljoki (liiketoimintajohtaja, asuntoliiketoiminta 4.2.2020 saakka), Miia Eloranta (markkinointi- ja viestintäjohtaja 3.12.2020 saakka) ja talousjohtaja Markku Honkasalo.

Näkymät
Toimintaympäristössä SATOn liiketoimintaan vaikuttavat voimakkaimmin kaupungistumiskehitys, asuntopoliittiset linjaukset, kuluttajien luottamus, ostovoiman kehitys, asuntojen vuokra- ja hintakehitys, kilpailutilanne sekä korkotaso.

Suomen kansantalouden toipuminen alkaa pandemian aiheuttaman epävarmuuden poistuessa, minkä odotetaan toteutuvan vuoden 2021 kuluessa. Suomen Pankin joulukuun ennusteen mukaan Suomen kansantalous supistuu vajaalla 4 prosentilla vuona 2020. Talouden toipumisen odotetaan alkavan vuoden 2021 kuluessa ja bruttokansantuotteen kasvavan yli 2 prosenttia vuonna 2021. Talousnäkymissä on kuitenkin suurta epävarmuutta sen suhteen, miten nopeasti pandemia saadaan hallintaan. Koronapandemian aiheuttaman epävarmuuden seurauksena SATOn taloudellinen vuokrausaste on heikentynyt verrattuna viime vuoteen. SATOn panostusten digitaalisten palvelujen kehittämiseen sekä tiiviimpään läsnäoloon asiakkaiden parissa odotetaan vaikuttavan positiivisesti vuokrausasteeseen keskipitkällä aikavälillä. Korkotason arvioidaan pysyvän vuonna 2021 matalalla tasolla, mikä vaikuttaa positiivisesti SATOn rahoituskustannuksiin.

Jatkuva kaupungistuminen luo hyvät pitkän ajan edellytykset investointien jatkamiselle SATOn päätoimialueilla Suomessa. Nettomuuton osuuden väestönlisäyksestä on ennustettu olevan suurinta SATOn toiminta-alueilla. Noin 80 prosenttia SATOn asunnoista sijaitsee pääkaupunkiseudulla, jossa hintojen arvioidaan kehittyvän muuta maata myönteisemmin.

Ennätysvilkas asuntorakentaminen vähenee tulevina vuosina haettujen rakennuslupien laskun seurauksena kuitenkin alueellisten erojen ollessa suuria.

Enemmistöomistajansa toimintamallin mukaisesti SATO Oyj ei julkista ohjeistusta vuoden 2021 tuloksesta. Balder Finska Otas AB:n emoyhtiö on Tukholman pörssissä noteerattu Fastighets AB Balder.

Hallituksen voitonjakoehdotus
Emoyhtiön voitonjakokelpoiset varat 31.12.2020 olivat 370 154 150,83 euroa, josta tilikauden voitto oli 58 039 315,77 euroa. Yhtiön ulkona olevien osinkoon vuodelta 2020 oikeuttavien osakkeiden määrä on 56 623 067 kappaletta.

Osinkopolitiikan mukaan vuosittaiset osingot ovat markkinatilanteesta, investointitasosta, omavaraisuusasteen kehityksestä ja luototusasteesta riippuen korkeintaan 40 prosenttia operatiivisesta kassavirrasta.

Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa jaetaan tilikaudelta 2020 0,50 euroa/osake (0,00 euroa/osake vuodelta 2019) yhteensä 28 311 533,50 euroa, ja että voittovaroihin siirretään 29 727 782,27 euroa.

Yhtiön taloudellisessa asemassa ei tilikauden päättymisen jälkeen ole tapahtunut olennaisia muutoksia. Yhtiön maksuvalmius on hyvä eikä ehdotettu voitonjako hallituksen näkemyksen mukaan vaaranna yhtiön maksukykyä.

Suurimmat osakkeenomistajat 31.12.2020

kpl %
Balder Finska Otas Ab (Fastighets Ab Balder) 31 696 745 55,8 %
Stichting Depositary APG Strategic Real Estate Pool 12 811 647 22,6 %
Keskinäinen Työeläkevakuutusyhtiö Elo 7 233 081 12,7 %
Valtion Eläkerahasto 2 796 200 4,9 %
Valkila Erkka 390 000 0,7 %
Hengityssairauksien tutkimussäätiö 227 000 0,4 %
SATO Oyj 160 000 0,3 %
Entelä Tuula 159 000 0,3 %
Heinonen Erkki 156 684 0,3 %
Tradeka-sijoitus Oy 126 500 0,2 %
Muut osakkeenomistajat (110 kpl) 1 020 210 1,8 %

31.12.2020 konsernilla oli 120 arvo-osuusrekisteriin merkittyä osakkeenomistajaa. SATO Oyj:n osakkeiden vaihtuvuus kertomusvuoden aikana oli 1,88 %.

Yhteenveto ajalta 1.1.-31.12.2020 (1.1.-31.12.2019)

  • Taloudellinen vuokrausaste heikkeni Suomessa ja oli 96,7 (98,1) %.
  • Liikevaihto oli 303,4 (295,6) milj. €.
  • Nettovuokratuotto kasvoi ja oli 220,3 (207,1) milj. €.
  • Tulos ennen veroja heikentyi ja oli 129,5 (670,5) milj. €.
  • Tulokseen sisältyvä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -13,0 (552,2) milj. €.
  • Asuntoinvestoinnit olivat 120,6 (185,9) milj. €.
  • Sijoitettu pääoma oli 4 537,2 (4 154,2) milj. €.
  • Sijoitetun pääoman tuotto oli 4,1 (18,9) %.
  • Osakekohtainen tulos oli 1,80 (9,45) euroa.
  • Hallitus ehdottaa yhtiökokoukselle, että osinkoa jaetaan 0,50 (0,0) euroa/osake.

Yhteenveto ajalta 1.10.-31.12.2020 (1.10.-31.12.2019)

  • Taloudellinen vuokrausaste Suomessa oli 95,8 (98,1) %.
  • Liikevaihto oli 75,0 (75,0) milj. €.
  • Tulos ennen veroja oli 26,7 (520,6) milj. €.
  • Tulokseen sisältyvä sijoituskiinteistöjen käyvän arvon muutos oli -6,0 (488,2) milj. €.
  • Investoinnit vuokra-asuntoihin olivat 37,1 (75,8) milj. €.
  • Osakekohtainen tulos oli 0,36 (7,34) €.

Katsauskauden jälkeiset tapahtumat

Katsauskauden jälkeisiä olennaisia tapahtumia ei ole.